Financement immobilier
Capacité financière : la règle du tiers et le taux de calcul à 5 %
Les banques ne regardent pas seulement ce que vous paierez aujourd'hui. Elles vérifient que vous pourriez tenir vos charges si les taux montaient fortement. C'est ce qu'on appelle la capacité de tenue des charges.
Le principe : un tiers du revenu brut
Selon les usages courants, la banque calcule une charge annuelle théorique composée de trois éléments :
- Les intérêts, calculés à un taux théorique d'environ 5 %, et non au taux réel du contrat.
- L'amortissement de la part de la dette qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien, en principe sur 15 ans.
- Les frais accessoires : entretien et charges, estimés à environ 1 % de la valeur du bien par an.
Cette charge ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage. Chaque banque applique ses propres paramètres : ces chiffres sont des repères, pas des règles légales.
Un exemple chiffré
Bien à CHF 900 000, apport de CHF 180 000, emprunt de CHF 720 000 (80 %).
| Poste | Calcul | Par an |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 5 % de 720 000 | CHF 36 000 |
| Amortissement | (720 000 − 600 000) ÷ 15 ans | CHF 8 000 |
| Frais accessoires | 1 % de 900 000 | CHF 9 000 |
| Charge théorique | CHF 53 000 |
Avec un tiers du revenu comme limite, il faut un revenu brut d'environ CHF 159 000 (53 000 × 3).
La charge réelle est très différente. Avec un taux de 2 %, les intérêts tombent à CHF 14 400 : le total devient CHF 31 400 par an, soit environ CHF 2 617 par mois. L'écart entre les deux montre pourquoi un bien peut sembler abordable au quotidien tout en étant refusé par la banque.
Ce qui entre dans le calcul
- Le revenu brut du ménage. Les revenus variables (bonus, revenus locatifs) sont souvent pris en compte sur une moyenne, avec justificatifs.
- Les autres engagements : leasing, crédits, pensions alimentaires s'ajoutent à la charge du logement.
- Le co-emprunteur : son revenu peut augmenter la capacité, mais ses engagements aussi.
Acheter un bien à rénover
Si vous prévoyez des travaux, ils s'ajoutent au prix pour former le coût total à financer. Selon la banque et la nature des travaux, ceux qui augmentent la valeur du bien sont retenus sur la base de devis. Notre calculateur intègre un champ « Travaux de rénovation » pour simuler ce cas.
Comment améliorer sa capacité ?
- Augmenter l'apport, ce qui réduit la dette et donc la charge.
- Solder un leasing ou un petit crédit avant de déposer la demande.
- Viser un bien un peu moins cher ou une surface plus modeste.
- Intégrer un co-emprunteur dont les revenus sont stables.
- La banque teste vos charges à environ 5 %, pas au taux du jour.
- La limite usuelle est d'un tiers du revenu brut.
- Le calcul est indicatif : chaque banque a ses critères.
À lire aussi
- Taux fixe ou SARON : quelle hypothèque choisir ?
- Prévoyance : utiliser son 2e et son 3e pilier pour financer son logement
Les informations de cet article sont générales et indicatives. Elles ne constituent ni une offre, ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé.