Simulateur
Achat d'un bien à rénover : le simulateur complet
Prix, travaux, valeur après rénovation, frais d'achat, quartier, financement et points à vérifier : six étapes pour savoir si le projet tient la route avant de faire une offre. Les calculs se font dans votre navigateur ; rien n'est transmis tant que vous ne joignez pas le résultat à une demande.
Les chiffres affichés sont un exemple. Remplacez-les par ceux de votre bien, ou repartez d'une page vide.
Le bien
Le prix demandé et, surtout, ce que vaudrait le bien une fois rénové.
Rue, quartier, étage : ce qui permet de la reconnaître.
Prix de vente de 3 appartements de taille proche, récemment rénovés, dans la même rue ou le même quartier. C'est la donnée qui pèse le plus sur le verdict.
Ce que vaut le projet
Cet écart doit payer les travaux et les frais d'achat, puis laisser une marge. Le verdict en tient compte.
Travaux
Un montant par poste, avec son degré de certitude. Une réserve d'imprévus s'ajoute seule : 5 % pour un devis reçu, 12 % pour l'estimation d'un artisan, 25 % pour une estimation personnelle.
Pendant les travaux, vous payez les intérêts et les charges sans habiter le bien (portage).
Budget travaux
Selon la banque, seuls les travaux qui augmentent la valeur du bien sont pris en compte dans l'estimation. L'entretien courant se paie en principe avec les liquidités.
Budget
Les banques suisses testent la charge avec un taux théorique (souvent 5 %), pas avec le taux réel. Elles demandent en général 20 % de fonds propres, dont 10 % hors 2e pilier.
Revenu et apport
Épargne, 3e pilier, donation. Hors 2e pilier.
Retrait possible pour le logement principal ; il est imposé et réduit la prévoyance.
Conditions de la banque
Maximum usuel : 80 %.
Droits de mutation, notaire, registre foncier. Varie selon le canton : à confirmer avec le notaire.
Sert uniquement au test de charge.
À demander à la banque (fixe ou SARON).
Entretien, retenu par les banques.
Écart minimal entre la valeur après travaux et le coût total.
Ce qu'il faut payer
Charge annuelle
Quartier
Notez chaque critère de 1 (très mauvais) à 5 (excellent), puis son importance pour vous. Toucher la note choisie l'efface. Les travaux se corrigent, le quartier non : un point faible ici doit se retrouver dans le prix.
À vérifier
Ce qui évite les mauvaises surprises après la signature. Cochez au fur et à mesure.
Verdict
Coût total face à la valeur
Les cinq voyants
Simulation indicative, sans valeur d'offre, d'expertise ni d'engagement. La valeur après travaux dépend des comparables saisis ; les frais d'achat sont des taux indicatifs à confirmer ; la valeur locative et la déduction des intérêts ne sont pas prises en compte. L'octroi d'un financement dépend de l'examen du dossier complet par le prêteur.